Optische Mängel an Fassaden

INHALTE DES BEITRAGS

Handwerkliche Toleranzen
Kriterien optischer Abweichungen
Bausoll
Bewertung der Mängel
Einordnung der optischen Mängel
Minderwert
Fazit

In der Berufspraxis liegen nichtsdestotrotz immer wieder Mängel vor, die zu bewerten sind. Um sowohl den Fachhandwerkern als auch den Planern einen Einblick zu verschaffen, nach welchen Kriterien eine Bewertung stattfinden kann, wird in diesem Beitrag die Vorgehensweise behandelt.

Handwerkliche Toleranzen

Die größte Schwierigkeit bei der Bewertung von Fassadenoberflächen ist die Berücksichtigung von handwerklichen Toleranzen. Schließlich handelt es sich nicht um maschinelle Fertigungen, die ähnlich einer Prägetapete kopierbare Strukturen enthält.

Gerade das macht handwerkliche Fertigungen aus, wenn gewisse Imperfektionen vorliegen, die auf den Betrachter natürlich wirken. Und genau an dieser Stelle beginnt die Diskussion über Toleranzen und Abweichungen von einer gewissen Zielqualität, die nicht oder unzureichend definiert ist. Es stellt sich immer die Frage, was unter den üblichen bzw. vorliegenden Umständen bei mittlerer Fertigkeit möglich gewesen wäre. Zusammengefasst: Handelt es sich bei den zu bewertenden Auffälligkeiten um eine Bagatelle, eine zu tolerierende Abweichung oder hätte man es tatsächlich besser machen können?

Die ist stets vor dem Hintergrund der vorliegenden projektspezifischen Umstände zu sehen. Es macht einen großen Unterschied, ob ein Strukturansatz in einer 2-geschossigen Fassade eines Einfamilienhauses vorliegt oder in der 8-geschossigen Fassadenfläche eines Bürogebäudes. Im ersten Fall ist es unumstritten handwerklich möglich, ansatzfrei zu arbeiten, während es bei großen zusammenhängende Flächen schier unmöglich ist, auch mit mehreren Arbeitskräften, völlig ansatzfrei zu arbeiten. Daraus stellt sich die Frage: Wurden Arbeitsfugen geplant? Wurden Bedenken angemeldet? Solche Faktoren sind entscheidend und bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Kriterien optischer Abweichungen

Die Beanstandungen von optischen Abweichungen sind vielfältig:

• Ebenheit
• Oberflächenqualität
• Strukturqualität
• Farbtonabweichungen
• Kanten und Abschlüsse

Zu den einzelnen Kriterien gibt es verschiedene Regelwerke, deren Anwendung und Geltungsbereiche zu beachten sind. Insbesondere zum Thema Ebenheit gilt es Folgendes zu beachten: Die Ebenheit einer Fassade unterliegt – sofern nicht gesondert vereinbart – nicht automatisch der Anforderungen nach den Ebenheitstoleranzen gemäß DIN 18202 [3].

Bei der Formulierung von Genauigkeitsanforderungen ist zunächst zu unterscheiden zwischen einer Tolerierung von Passungen unter dem Aspekt der Funktion (und einem funktionsgerechten Zusammenfügen von Bauwerken und Bauteilen des Roh- und Ausbaus ohne Anpass- und Nacharbeiten) und dem optischen Erscheinungsbild fertiger Bauteiloberflächen. In dieser Norm werden Toleranzen für Abweichungen von den Nennmaßen der Größe, Gestalt und Lage von Bauteilen und Bauwerken angegeben. Hierbei handelt es sich um die für Standardleistungen durchschnittlich üblicher Ausführungsart und Abmessungen im Rahmen einer üblichen Sorgfalt zu erreichende Genauigkeit. Die angegebenen Werte sind deswegen auch nicht abschließend.

Bei der DIN 18202 handelt es sich demnach um eine Passnorm. Fassadenoberflächen liegen nur dann im Geltungsbereich der Norm, wenn Bauteile wie Fensterrahmen, Klappläden o. Ä. eine Passung voraussetzen. Für Flächen ohne Anforderung an die Passung kann die Norm lediglich als Hilfswerk herangezogen werden, wenn bereits eine optische Auffälligkeit vorliegt. Für diesen Fall eines bereits vorliegenden Streitgegenstands kann die Norm zur quantitativen Erfassung von Abweichungen dienen.

Liegt keine Auffälligkeit vor, ist die Norm nicht anzuwenden. Die Einhaltung von Ebenheitstoleranzen ist nur zu prüfen, wenn es erforderlich ist [3].

Ein weiterer Aspekt ist die Oberflächenqualität mit den Qualitätsstufen Q1 bis Q4. Man mag sich fragen, was diese Anforderungen an der Fassade zu suchen haben. Nichts, mag man denken, denn der Geltungsbereich dieser Regelwerke liegt im Innenbereich. Doch Vorsicht! Die Vertragsfreiheit ermöglicht es dem Auftraggeber, dieses Regelwerk für eine glatte oder fein strukturierte Fassade rechtswirksam zu vereinbaren. Damit wäre das Bausoll vertraglich definiert und der Bewertung zugrunde zu legen.

Die Beurteilung der Strukturqualität auf Putzfassaden ist eine subjektive Bewertung. Dennoch gibt es Aspekte, die grundsätzlich in die Bewertung einfließen können. Im Merkblatt für strukturierte Putzoberflächen [2] sind hierzu folgende Kriterien dargestellt.

Kleinformatige Muster (z. B. Handmuster) haben für Farbton und Putzstruktur orientierenden Charakter und können nur bedingt zur Beurteilung größerer Putzflächen herangezogen werden. Dies gilt auch für Musterflächen, die – zur Entscheidungsfindung des Auftraggebers – vom Auftragnehmer individuell angelegt werden.

Die Putzstruktur muss im jeweils vereinbarten Strukturbild gleichmäßig sein. Eine Anhäufung von Körnung oder strukturlosen Stellen ist nur vereinzelt zulässig. Der Gesamteindruck der Putzoberfläche soll möglichst einheitlich sein. Beschichtungen/Anstriche können Strukturunterschiede nicht oder nur sehr begrenzt ausgleichen.

Im Bereich von Gerüstlagen, Auslegerkonsolen, inneren Absturzsicherungen und dergleichen sind optische Beeinträchtigungen/Abzeichnungen nicht immer vermeidbar. Diese dürfen dennoch nicht auffällig sichtbar sein.

Kanten und Ecken müssen geradlinig bzw. den Vereinbarungen entsprechend (z. B. abgeschrägt, rund) ausgeführt sein. Die Zielvorgabe für einen Fachhandwerker ist grundsätzlich die Herstellung einer möglichst gleichmäßigen Oberfläche.

Bei der Applikation von Strukturputzen ist zu beachten, dass Konsistenz und Auftragsmenge gleich bleiben und der Putz gleichmäßig abgezogen wird. Die Schicht muss geschlossen sein und es dürfen keine Übermengen an Material liegen bleiben.

Nach dem Auftragen ist der Putz vollständig richtungslos zu reiben, sodass eine möglichst gleichmäßige Struktur entsteht. Überschüssiges Material ist abzunehmen. Die Struktur des Aufziehens darf nicht mehr erkennbar sein. Die Oberfläche ist so lange zu bearbeiten, bis die Körner gleichmäßig verteilt sind. Andererseits ist die Bearbeitungszeit durch die Offenzeit begrenzt. Zu spätes Reiben reist die Struktur auf oder fördert glatte Stellen.

Für das Gelingen einer möglichst gleichmäßigen Oberfläche ist auch die Ebenheit des Unterputzes entscheidend, denn mit einem Strukturputz können keine Wellen ausgeglichen werden. Sind Wellen sichtbar, liegt die Ursache in der Herstellung des Unterputzes. Bestmögliche Fassadenoberflächen mit reduzierten Wellen erreicht man, indem möglichst lange Abziehwerkzeuge verwendet werden.

Unter Berücksichtigung dieser praktischen standardisierten Ausführungsregeln verbleiben ebenso noch handwerkliche und materialbedingte Unwägbarkeiten, die sich im Ergebnis abzeichnen und zu tolerieren sind.

Bausoll

Ein Mangel ergibt sich grundsätzlich aus der Abweichung vom Soll-Zustand. Doch was definiert den Soll-Zustand? Die Funktionsfähigkeit oder die Schadenfreiheit? Ungeklärt ist weiter noch, welche Optik die Ausführung haben soll und ab wann eine Störung dieser als Mangel angesehen werden kann.

Juristisch erklärt sich das in der Hierarchie der folgenden drei Schritte am Beispiel einer Oberputzstruktur. Ein Mangel liegt demnach vor, wenn

1. eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit einer Leistung vorliegt.

Beispiel: Für einen Kammzugputz wurde ein Muster vor Ort angelegt, welches die Zahnung, die Breite des Zuges und die Versätze sichtbar macht. Es ist von großer Relevanz, ob der Zug in Einzellängen im Verband erfolgt oder ob kein Ansatz gewollt ist. Mit dieser Vorgabe ist das Bausoll klar definiert. So und nicht anders muss die Oberfläche ausgeführt werden. Abweichungen sind dann leicht zu erkennen, festzulegen und zu bewerten. Vorausgesetzt, die Musterfläche liegt bei der Bewertung vor.

Es ist daher dringend anzuraten, möglichst große Musterflächen anzulegen, und zwar an Flächen, welche kritische Bedingungen (z. B. Streiflicht oder Zugänglichkeit) aufweisen. Es ist immer fatal, wenn Musterflächen unter besten Bedingungen hergestellt werden, die nachher an der Fassade nicht vorherrschen. Abweichungen nach unten stellen dann zunächst einen Mangel dar und sind sehr schwer wegzudiskutieren. Denn für Kammzugputze gibt es weder Regelwerke noch Angaben für eine „gewöhnliche Verwendung“.

2. keine besondere Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt und die Leistung somit den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen soll.

Beispiel: Es wurde ein Strukturputz als Art „Kratzputz“ bestellt mit einer Körnung von 3 mm. Bei dieser Beschreibung ist klar, dass die Körnung richtungslos und möglichst ohne Ansätze, Schlieren, Glatzen und Anhäufungen ausgeführt wird. Das optische Ziel ist bereits durch die Art der Körnung und der üblichen Bearbeitung definiert. Es kann das Merkblatt [2] zugrunde gelegt werden. Die Bewertung ist einfach.

3. die Leistung sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte (siehe 1.) oder für die sonst gewöhnliche Verwendung nicht eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann. Die sog. mittlere Art und Güte liegen nicht vor.

Beispiel: Es wurde die Ausführung eines feinen Filzputzes mit 0,5 mm Korn vereinbart. Das Filzbild hängt sehr davon ab, ob der Putz einlagig oder zweilagig, einschichtig oder zweischichtig ausgeführt wird (zwei Schichten nass auf feucht ergibt eine Putzlage). Auch ist ein ebener Untergrund notwendig, der hier nicht weiter beschrieben wurde. Das Filzbild kann sehr gleichmäßig erscheinen oder aber lebendig sein. Es gibt weder Musterflächen noch Regelwerke. Es ist dann aus Sicht des Sachverständigen zu erkennen, ob die Struktur – egal welche Anmutung – in sich stimmig und durchgängig ist. Abweichungen davon sind mit der Frage zu klären: „Hätte man es bei mittlerer handwerklicher Fertigkeit und bei ausreichendem Personal besser machen können?“ Diese Art der Bewertung ist schwierig und bedarf praktischer Erfahrung. Entscheidend ist auch, wer den Untergrund hergestellt hat, ob eine Egalisation erfolgte oder ob Bedenken angemeldet wurden.

Bewertung der Mängel

Die Bewertung erfolgt im fertigen Zustand in gebrauchsüblichem Abstand. Doch was bedeutet gebrauchsüblich? Wie ist eine Fassade zu gebrauchen? Entscheidend sind folgende Betrachtungs- und Beurteilungsbedingungen:

• Lichtverhältnisse,
• Betrachtungsabstand sowie
• Betrachtungswinkel.

Nicht gebrauchsüblich zur Beurteilung von Putzoberflächen ist ein Abstand bzw. eine Blickposition, wenn hierfür z. B. eine benachbarte Dachfläche betreten, eine Leiter, ein Hebegerät oder wenn Hilfsmittel, wie ein Vergrößerungs- oder Fernglas, benutzt werden. Unter natürlichem Streiflicht sichtbar werdende Unregelmäßigkeiten sind nicht zu bemängeln, wenn die Belichtungssituation nur kurzzeitig einwirkt. Eine gebrauchsübliche Beurteilung soll bei diffuser Belichtung bzw. Beleuchtung stattfinden.

Auch wenn Fassaden unter Streiflicht keine gebrauchsübliche Bedingung darstellen, ergibt eine Bewertung zusammen mit den diffusen Lichtverhältnissen und der Betrachtung vor Ort ein Gesamtbild, welches die handwerkliche Ausführungsqualität einschätzen lässt. Schließlich ist auch entscheidend, wie lange die Auffälligkeiten bei Streiflichtzeit zu sehen sind.

Einordnung der optischen Mängel

Ist eine Fassade zu bewerten und ggf. ein Minderwert zu ermittelt, hat sich das Ausschlussprinzip in vier Stufen bewährt:

1. Optische Unregelmäßigkeiten sind dann zu beseitigen, wenn diese mit einfachen Mitteln unter geringem Aufwand und Kosten beseitigt werden können. Dies sind beispielsweise Fehlstellen von Farbe an Kanten, Putzüberstände und Verschmutzungen.
2. Liegen Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit vor, handelt es sich um einen Rechtsmangel. Selbst eine optisch mangelfreie Leistung stellt einen Mangel dar, wenn sie anders ausgeführt wurde als bestellt (siehe Absatz zum Bausoll).
3. Liegen geringe Abweichungen vor, die nicht beseitigt werden können, jedoch eine sog. Bagatelle darstellen, sind diese ohne Bearbeitung und Wertminderung hinzunehmen. Bagatellen liegen vor, wenn die Beeinträchtigung in der Gesamtbetrachtung unerheblich ist. Bagatellen sind vom Sachverständigen fundiert zu beschreiben.
4. Alle übrigen Abweichungen gelten als optische Mängel, die im Allgemeinen beseitigt werden müssen. Dies kann auch eine Neuherstellung bedeuten. Allerdingskönnen die Grenzen der Bewertung meist nicht klar definiert werden. Solche „zumutbaren optischen Mängel“ können mit einer Minderung kalkuliert werden, was allerdings eine rechtliche Wertung darstellt.

Die Einordnung und Berechnung eines Minderwerts ist sehr komplex und soll hier nur beispielhaft dargestellt werden.

Das grafische Verfahren zur Einordnung beruht auf den Veröffentlichungen von Abel/Oswald [4] und der Weiterentwicklung nach Ertl [5].

Bei der grafischen Einordnung spielen das Gewicht des optischen Erscheinungsbildes und der Grad der Beeinträchtigung durch die Abweichung die entscheidende Rolle.

Beispiel 1 wäre in Abbildung 7 ein Beispiel für eine optische Abweichung, die sichtbar ist und in der Gesamtbetrachtung eher unbedeutend einzuordnen ist. Es kann eine Minderung berechnet werden.

Beispiel 2 wäre in Abbildung 7 ein Beispiel für eine gut sichtbare Abweichung, die sehr wichtig in Bezug auf das optische Erscheinungsbild ist.

Minderwert

Ist ein Minderwert zu berechnen, kann dies nach der bewährten Zielbaummethode nach Aurnhammer [6] erfolgen. Basis ist eine Nutzwertanalyse, die einer Leistung technische und optische Funktionen (Nutzwerte) zuordnet. Diese Funktionen werden in Unterfunktionen (Merkmale) zerlegt, die für die Gesamtwirkung maßgeblich sind.

Den Merkmalen wird sodann eine Gewichtung zugeordnet, die spezifisch auf die Konstruktion, z. B. WDVS auf das vorliegende Bauwerk, abgestimmt wird.

Um möglichst zielgerichtet eine Minderung ermitteln zu können, werden nur die für den erkannten technischen Mangel verantwortlichen Einzelleistungen und deren Merkmale herangezogen. Unbeteiligte Leistungen werden möglichst ausgegrenzt. Für einen strukturellen Gerüstansatz im Oberputz ist nur die Teilleistung Oberputz relevant,
wenn ausgeschlossen werden kann, dass sich im Armierungsputz bereits ein durchschlagender Ansatz befindet. Für Unregelmäßigkeiten in der Ebenheit sind die Verlegung der Dämmplatten und der Armierungsputz verantwortlich.

Abbildung 1 zeigt ein Beispiel, bei dem eine Berechnung des Minderwertes für optische Abweichungen im Oberputz durchgeführt wurde. Diese sind erkennbar und störend. Im Ergebnis ist eine Minderung mit 15 % auf die Position Oberputz anzusetzen.

Die Gewichtung und Wertung der Abweichung obliegt dem Sachverständigen und ist projektspezifisch anzupassen.

Fazit

Die Beurteilung optischer Mängel liegt in einem weiten Feld zwischen dilettantischer Verarbeitung und unerfüllbarer Höchstleistung. Daher bedarf die Bewertung hoher handwerklicher Fachkenntnis. Nicht jede Abweichung ist „handwerklich nicht besser machbar“. Auch stellt nicht jede Abweichung vom theoretischen Wunschoptimal einen Mangel dar.