„Ursachen müssen dauerhaft beseitigt und nicht nur Symptome kaschiert werden.“

Herr Trübswetter, Feuchteschäden sind ein weites Feld – dennoch: Welche Schadensursachen stellen Sie in Ihrer Berufspraxis als Sachverständiger gehäuft fest?

Michael Trübswetter: Korrekt, in der Tat sind Schadensfälle mit Beteiligung von Feuchte – in welcher Art auch immer – ein weites Feld. Dennoch lassen sich in meiner täglichen Praxis klare Schwerpunkte identifizieren, die teilweise stark saisonal schwanken und sich je nach Gebäudealter deutlich unterscheiden. Während der Heizperiode beispielsweise dominieren die klassischen Schimmelpilzbelastungen in Wohnungen. Hier treffen oft energetisch nicht sanierte Bauteile auf ein Nutzungsverhalten, das nicht optimal an die physikalischen Gegebenheiten angepasst ist.Im

Neubaubereich begegnen mir nach wie vor gehäuft Schimmelschäden in Dachstühlen, die unmittelbar nach den Putz- und Estricharbeiten entstehen. Ohne konsequentes Trocknungs- und Baumanagement sind großflächige Schäden hier vorprogrammiert.

Darüber hinaus nehmen bei bezugsfertigen, neu bezogenen Bauten oder thermischen Sanierungen Schäden mit rein bauphysikalischem Hintergrund mittlerweile eine Spitzenposition ein. Moderne Gebäude sind aufgrund der hohen Anforderungen an die Luftdichtheit sensibel. So rächen sich kleinste Fehler in der Planung heute sofort.

Interessanterweise sind die „klassischen“ Ursachen – wie Materialfehler, grobe Verarbeitungsfehler oder Überschwemmungen – zwar immer wieder präsent, bilden aber statistisch gesehen eher die Ausnahme. Während diese Ereignisse meist punktuelle Ursachen haben, liegt die eigentliche Herausforderung heute in den komplexen Wechselwirkungen zwischen moderner Bauweise, energetischen Anforderungen und dem tatsächlichen Raumklima.

In Ihrer Tätigkeit nimmt die Bewertung ebendieser Schäden – wie auch immer diese beschaffen sind – einen großen Teil ein. Wie gehen Sie, grundsätzlich gesprochen, bei der Bearbeitung eines Schadensfalles vor?

Um der Komplexität eines Feuchteschadens gerecht zu werden und keine Details zu übersehen, folge ich einem strengen, standardisierten Protokoll. Ein systematisches Vorgehen ist essenziell, da die Ursache oft weit entfernt vom sichtbaren Schadensbild liegen kann. Mein Prozess gliedert sich dabei in mehrere Phasen: Zuerst stehen die Erstbesprechung und die Klärung des zeitlichen Ablaufs: Jeder Fall beginnt mit einer ausführlichen Schilderung durch den Betroffenen oder Auftraggeber. Wann trat der Schaden zum ersten Mal auf? Gab es besondere Ereignisse wie Starkregen oder Bauarbeiten? Diese Anamnese hilft mir, den zeitlichen Ablauf und den Umfang einzuordnen, bevor ich das erste Messgerät in die Hand nehme. Gleichzeitig kläre ich hier als Sachverständiger präzise die Zielsetzung: Geht es um eine Ursachenermittlung, eine Sanierungsplanung oder eine Beweissicherung?

Danach nehme ich die Rahmenbedingungen ganzheitlich auf. Denn: Ein Schaden steht nie isoliert. Ich betrachte das Objekt als Gesamtsystem. Dazu gehört die Aufnahme der Eckdaten, wie etwa Gebäudeart, Baujahr, Bauweise und die Sanierungshistorie. Besonders wichtig sind Umgebungsfaktoren wie die Grundwassersituation und aktuelle Klimadaten. Auch das Nutzungsverhalten spielt eine Rolle, da dieses im Zusammenspiel mit der Bauphysik oft der entscheidende Faktor ist. Anschließend folgt die Begehung des eigentlichen Schadensbereichs sowie – ganz wichtig – der angrenzenden Bereiche. Oft liegen die Quellen für Feuchtigkeit in Nebenräumen oder hinter Bauteilen. Alle sichtbaren Schäden werden akribisch erfasst und fotografisch dokumentiert, um den Ist-Zustand rechtssicher festzuhalten. Nach dem Auge kommen die Instrumente – und damit die messtechnische Untersuchung. Ich führe standardisierte Messreihen durch, um Fakten zu schaffen. Dabei werden Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt, Klimadaten sowie Oberflächentemperaturen erhoben, einfache Thermographien durchgeführt und Bauteilaufbauten festgestellt. Der entscheidende Punkt meiner Arbeitsweise ist, dass die Aufnahme immer nach dem exakt gleichen Schema erfolgt. Diese Routine ist das Sicherheitsnetz in meiner Tätigkeit. Sie gewährleistet, dass selbst unter Zeitdruck oder in komplexen Umgebungen kein Detail vergessen wird. Erst nach der Rückkehr ins Büro können diese gewonnenen Daten zusammengeführt, ausgewertet und zu einer fundierten Diagnose verarbeitet werden.

Bleiben wir noch kurz bei der Analyse am Schadensort: Welche Beobachtungen oder Messungen nehmen Sie am Ort des Geschehens vor? Welche geschehen erst im Nachgang?

In der Diagnostik unterscheide ich strikt zwischen Maßnahmen, die ich unmittelbar im Rahmen des Ortstermins durchführen kann, und solchen, die eine externe Analyse oder die Mitwirkung anderer Gewerke erfordern. Zunächst schöpfe ich alle zerstörungsfreien Methoden aus: Dazu gehören die kapazitive Feuchtigkeitsmessung, Widerstandsmessungen an Oberflächen, Klimadaten-Logging sowie die Thermografie. Diese Verfahren geben mir ein sofortiges Bild der aktuellen Situation, ohne die Bausubstanz zu beschädigen.

Wenn der Verdacht tiefer in der Konstruktion liegt, führe ich – nach ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers – kleinere Bauteilöffnungen durch. Das kann das vorsichtige Abnehmen einer Sockelleiste sein oder eine endoskopische Untersuchung von Hohlräumen in Trockenbauwänden sowie unter Estrichen. Dabei gibt es eine wichtige Ausnahme: Handelt es sich um einen Gewährleistungsfall, bei dem ein ausführender Betrieb in der Verantwortung steht, überlasse ich den Rückbau oder die großflächige Öffnung, wie beispielsweise das Aufschneiden einer Neubau-Trockenbauwand zur Kontrolle des Wandaufbaus, grundsätzlich dem betroffenen Unternehmen. Das ist für die rechtliche Absicherung und die Mängelbeseitigungskette essenziell.

Für eine rechtssichere Bestimmung des absoluten Feuchtigkeitsgehalts in der Tiefe ist oft eine Darrmessung (Darr-Wäge-Methode) notwendig. Während wir (Anm. d. Red. Sachverständigenbüro des Interviewten) hierfür inzwischen über ein eigenes Darrmessgerät verfügen und diese Analyse somit zeitnah intern abbilden können, gibt es Bereiche, die zwingend eine externe Expertise erfordern.

Sobald es um die gesundheitliche Relevanz und die genaue Bestimmung von Schimmelpilzen oder Bakterien geht, ist das Fachlabor unverzichtbar. Die Probenahme – ob Materialprobe, Klebefilmpräparat oder Luftkeimsammlung – führe ich fachgerecht vor Ort durch. Die anschließende Kultivierung und Speziesbestimmung müssen jedoch durch externe Mikrobiologen erfolgen. Nur so erhalten wir ein gerichtsfestes Ergebnis über die Art der Belastung und können die Gefährdungsklasse für die Sanierung präzise festlegen.

Nach der Analyse des Schadensfalles sowie der Erhebung von Messwerten folgt die Interpretation: Wie stellen Sie eine korrekte Interpretation der Werte sicher? Wo lauern bei eventuell fehlendem Sachverstand Stolperfallen?

Das größte und gefährlichste Missverständnis in der Schadensanalyse ist der Glaube, dass ein angezeigter Zahlenwert auf einem Display bereits eine Diagnose darstellt. Wer das Messsystem und dessen physikalische Grenzen nicht versteht, produziert zwangsläufig Fehlinterpretationen.

Die berührungslose Temperaturmessung wird oft unterschätzt. Viele Anwender wissen nicht, dass der Messfleck mit zunehmender Entfernung des Geräts größer wird. Wer versucht, eine Oberflächentemperatur in einer Raumecke aus anderthalb Metern Entfernung zu messen, misst nicht die kritische Wärmebrücke im Eckpunkt, sondern einen Durchschnittswert der angrenzenden Flächen. Das Ergebnis ist eine vermeintlich warme Ecke, obwohl dort physikalisch bereits der Taupunkt unterschritten wird. Ohne Berücksichtigung des Emissionsgrades der Oberfläche und des korrekten Messabstands sind diese Daten wertlos.

Ein weiteres klassisches Beispiel sind die häufig eingesetzten kapazitiven Feuchtemessgeräte. Hier wird oft der Fehler gemacht, den angezeigten Wert, meist in Digits, als absoluten Feuchtegehalt in Prozent zu interpretieren. Das ist physikalisch falsch. Ein kapazitives Messverfahren liefert keine Absolutwerte, sondern reagiert auf die Dielektrizitätskonstante des Materials. Der angezeigte Wert sagt für sich allein genommen fast nichts aus. Er wird erst dann aussagekräftig, wenn er als  Vergleichsmessung herangezogen wird: Ich benötige immer einen Referenzwert an einem nachweislich trockenen Bauteil desselben Materials, um die Abweichung im Schadensbereich bewerten zu können. Zudem können Metalleinlagen, Salze oder die Bauteildicke das Ergebnis massiv verfälschen. Das sind alles Umstände, die nur ein erfahrener Sachverständiger einzuordnen weiß. Kurz gesagt: Ein Messgerät an die Wand zu halten, ist einfach. Die Kunst liegt darin, die Störfaktoren zu eliminieren und die Daten in den Kontext der Bauphysik, des Materials und der Umgebungsbedingungen zu setzen. Ohne dieses Hintergrundwissen führen Messwerte oft zu falschen Sanierungsempfehlungen, was am Ende teuer und ineffektiv wird.

Sachverstand ist – gerade in komplexen Schadensfällen – unerlässlich. Leider werden in der Praxis Sachverständige oft erst spät hinzugezogen: Welche typischen Fehler sind dann häufig bereits passiert?

Wenn ich als Sachverständiger erst spät in einen Schadensfall eingebunden werde, treffe ich meist auf eine Kette von Fehlentscheidungen, die auf gefährlichem Halbwissen basieren. Der Klassiker: Es wird Schimmel entdeckt und sofort mit der chemischen Keule oder durch bloßes Überstreichen reagiert. Dabei wird völlig ignoriert, dass Schimmel nur das Symptom einer tieferliegenden Feuchteproblematik ist. Ohne die Ursache – sei es eine Wärmebrücke, ein unentdeckter
Leitungswasserschaden oder ein bauphysikalisches Defizit – abzustellen, kehrt der Schaden innerhalb kürzester Zeit zurück. Das kostet nicht nur unnötig Geld, sondern wiegt die Bewohner auch in einer trügerischen Sicherheit.

Zudem ist die Kommunikation oft bereits vergiftet, bevor ich das Objekt betrete. Vermieter werfen Mietern pauschal ein falsches Lüftungsverhalten vor, Mieter wiederum schieben jede Schuld auf bauliche Mängel. Ohne sachverständige Messdaten wird hier auf Basis von Vermutungen gestritten. Ein gravierender Fehler ist es, das Nutzungsverhalten isoliert zu betrachten, ohne die bauliche Substanz und die Anforderungen an die Lüftung, zum Beispiel nach DIN 1946-6, einzubeziehen.

Häufig wurden bereits Handwerker mit der Sanierung beauftragt, bevor eine neutrale Schadensdiagnose vorlag. Da wird dann beispielsweise eine Innendämmung ohne Dampfbremse angebracht oder ein diffusionsoffener Putz durch eine absperrende Beschichtung ersetzt. Solche gut gemeinten, aber bauphysikalisch fatalen Maßnahmen verschlimmern die Situation, da sie die Feuchtigkeit im Bauteil regelrecht einsperren. Ein häufiger Fehler bei Wasserschäden ist auch die Annahme: „Wenn es sich trocken anfühlt, ist es trocken.“ Viele verlassen sich auf die Optik der Oberfläche. Dass die Dämmschicht unter dem Estrich oder die Hohlräume in der Holzständerwand noch klatschnass sind, wird oft übersehen. Wird dann zu früh renoviert, folgt der mikrobielle Befall unweigerlich kurze Zeit später – meist unsichtbar hinter Fußleisten oder unter Bodenbelägen.

Nun sollte auf jeden Schaden unweigerlich die Sanierung erfolgen: Wie können bei der Bewertung von Feuchteschäden passende Sanierungsempfehlungen gegeben werden?

Eine fundierte Sanierungsempfehlung ist niemals ein Standardrezept. Sie ist das Ergebnis einer präzisen Ursachenanalyse, bei der wir oft erst einmal falsche Fährten ausschließen müssen.

Ein aktueller, sehr kniffeliger Fall aus meiner Praxis illustriert das sehr gut. Ich war beauftragt, einen mysteriösen Wassereintritt in einem Neubau Keller zu untersuchen. Die Situation stellte sich wie folgt dar: In einem erst 2023 fertiggestellten Gebäude kam es im Untergeschoss zum wiederholten Mal zu Feuchteschäden, bei denen es zu Schimmelbildung im unteren Bereich der Trockenbauwände kam. Der Schaden begrenzte sich auf den mittleren Geschossbereich. Zu den Außenwänden
hin war kein Schadensbild sichtbar.

Vorherige Untersuchungen durch Fachfirmen vermuteten Leckagen in der Weißen Wanne, also in der Außenabdichtung, da das Gebäude im Grundwasser steht. Mittels EFT-Messungen (elektromagnetische Feldtheorie) wurde diese Theorie bestätigt. Nachfolgende Messungen mit Elektroden bestätigten ebenfalls den Verdacht. Bei
den durchgeführten Bauteilöffnungen hingegen wurden keine Schäden festgestellt. Da sich die Bodenplatte aber permanent im Grundwasser befindet, müsste es Hinweise geben. Zu diesem Zeitpunkt wurde seitens der Bewohner bereits viel Geld und Energie in die Suche nach Undichtigkeiten investiert – ohne Erfolg.

Mein Vorgehen als Sachverständiger ist in einem solchen Fall die kritische Analyse der vorgelegten Protokolle und Unterlagen. Im genannten Beispiel waren die Messwerte der Vorfirmen nicht reproduzierbar, da bei den Messungen Elektrodenabstände nicht eingehalten und Referenzmessungen vergessen wurden. Die nochmalige Messung mit Elektroden ergab ein vollkommen anderes Feuchteprofil. Vom sichtbaren Schadensbereich zu den Außenwänden hin nimmt die Feuchtigkeit bis zur Ausgleichsfeuchte hin ab. Eine Feuchtezufuhr aus dieser Richtung kann somit ausgeschlossen werden.

Es wurden an den sichtbaren Schadstellen Öffnungen der Trockenbauwände durchgeführt. Die Trockenbauwand war bis auf die Bodenplatte durchgeführt und die Bodenplatte nicht von außen gedämmt, die notwendige Dämmung erfolgte von der Raumseite. Eine durchgeführte Feuchtemessung auf der Bodenplatte ergab stark erhöhte Werte, bei einer Oberflächentemperatur von 10 °C. Eine ebenfalls durchgeführte Thermografie zeigte starke Temperaturunterschiede im geöffneten Bereich.

Anstatt die teure und aufwendige Sanierung der Außenabdichtung zu empfehlen, habe ich die physikalischen Rahmenbedingungen
analysiert: Die Bodenplatte liegt ungedämmt auf der kalten Seite, im 10 °C kalten Grundwasser. Die Wärmedämmung wiederum liegt innen auf der Platte. Bei der Montage der Trockenbau-Innenwände wurde im unteren Bereich bis zu einer Höhe von 30 cm die Mineralwolldämmung weggelassen. Dadurch entstand eine massive Wärmebrücke, an der die warme, feuchte Raumluft direkt auf die kalte Betonoberfläche trifft.

Bei einem Raumklima von 23 °C und 55 % Feuchte liegt der Taupunkt bei 13,5 °C. Da die Platte nur 10 °C warm ist, fallen pro Meter Innenwand bis zu 2,3 l Kondensat pro Monat an. Es handelte sich nicht um Grundwasser von außen, sondern um ein klassisches Kondensatproblem. Die warme, feuchte Raumluft traf auf den ungedämmten, kalten Beton der Bodenplatte.

Die daraus resultierende Sanierungsempfehlung fordert daher, dass die Hohlräume im Wandfußpunkt lückenlos gedämmt werden müssen, um den Taupunkt zu verschieben und Kondensation zu vermeiden. Durch den Ausschluss eines Abdichtungsschadens konnte dem Eigentümer eine fünfstellige Summe für eine unnötige Außensanierung erspart werden.

Mein Fazit für die Praxis lautet daher: Passende Sanierungsempfehlungen entstehen durch das Zusammenspiel von präziser Messtechnik und tiefem Verständnis der Bauphysik. Ursachen müssen dauerhaft beseitigt und nicht nur Symptome kaschiert werden. Das spart dem Kunden langfristig Kosten und schützt die Bausub stanz nachhaltig.

Ein spannender Schadensfall, der die Komplexität des Themas zeigt. Danke für das aufschlussreiche Gespräch, Herr Trübswetter!