Verjährung von Mangelfolgeschäden

INHALTE DES BEITRAGS

Der konkrete Fall
Fachgerecht gearbeitet, trotzdem mangelhaft
Verjährung von Folgeschäden
Ausweg über Verletzung von Hinweispflichten?
Arglist trägt nur in seltenen Konstellationen
Konsequenzen für die Praxis

Im Gesetz gibt es unterschiedliche Verjährungsfristen. Während die regelmäßige Verjährungsfrist gem. § 199 BGB zum Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruchsteller Kenntnis erlangt, beginnt die Gewährleistungsfrist gem. § 634a BGB mit der Abnahme. Wenn also ein Mangel sechs Jahre nach Abnahme festgestellt wird, ist ein Gewährleistungsanspruch im Sinne von § 634a BGB verjährt. Erlangt aber ein Gesamtschuldner (z. B. überwachender Architekt) vier Jahre nach Abnahme Kenntnis von einem Anspruch gegen ihn, beginnt in dem Jahr sein Gesamtschuldnerausgleichsanspruch gegen den anderen Gesamtschuldner (z. B. ausführendes Unternehmen), d. h., der Architekt hat in dem Beispiel drei Jahre Zeit, den Gesamtschuldnerausgleichsanspruch gegen den ausführenden Unternehmer geltend zu machen mit der Folge, dass der Unternehmer auch noch sieben Jahre nach Abnahme für einen Mangel haftet (gegenüber dem Architekten). Wie ist nun der Fall zu beurteilen, wenn der Gewährleistungsanspruch wegen eines mangelhaften Terrassenbodens verjährt ist, aber das Haus darunter abgestützt werden muss? Unterliegt der Anspruch wegen des abzustützenden Hauses auch der baurechtlichen Gewährleistung oder handelt es sich hierbei um einen Fall der regelmäßigen Verjährungsfrist, weil es sich um einen Folgeschaden handelt an einem anderen Gewerk? Und wie verhält es sich mit Ansprüchen wegen fehlender Hinweise/Bedenken? Verjähren diese in fünf Jahren ab Abnahme oder in drei Jahren ab Kenntnis? Das OLG Naumburg hat diese Frage mit Urteil vom 21.04.2026 (2 U 78/25) beantwortet.

Der konkrete Fall

2010 ließ ein Hauseigentümer den Belag seiner Dachterrasse erneuern. Sein Haus hatte in den 1980er-Jahren einen eingeschossigen Anbau erhalten, auf dessen Dach ebendiese Terrasse errichtet worden war. Dass diese Konstruktion nie dafür ertüchtigt worden war, eine Terrasse zu tragen, war am Ende des Prozesses unstreitig. 2010 wusste es hingegen niemand. Sowohl der Eigentümer als auch das von ihm beauftragte Bauunternehmen hielten die seit 25 Jahren vorhandene Terrasse für statisch unbedenklich. Der beauftragte Betrieb brach den alten Aufbau ab, zog einen Gefällestrich ein und verlegte Polygonalplatten. Der neue Terrassenboden geriet – ausweislich der später zugezogenen Sachverständigen – etwas dicker als der alte. Der Eigentümer zahlte im Jahr 2010 die Rechnung über etwa 21.000 €. Daraufhin geschah jahrelang nichts. Erst im Jahr 2017 zeigten sich dann Risse an den Wänden und Decken in den Zimmern unter der Terrasse. Auch die Fenster und Türen ließen sich nur schwer schließen. Ein Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, dass die Decke die Dachterrasse nicht trägt. Der Eigentümer stellte daraufhin Deckenstützen auf. Im November 2018 forderte er den Betrieb zum Handeln auf und beantragte im Dezember 2019 die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens.

Fachgerecht gearbeitet, trotzdem mangelhaft

Das Landgericht verneinte einen Mangel. Die Fliesenarbeiten seien in Ordnung, und mit der Statik müsse sich ein Bodenverlegungsunternehmen nicht befassen. Das OLG hält dem das Gesetz entgegen. Mangelfrei ist ein Werk nur, wenn es sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Ein Terrassenbelag eignet sich dafür aber nur, wenn er genutzt werden kann, ohne dass das unter der Terrasse befindliche Gebäude – wegen der Last der Terrasse oder des Belags – Schaden nimmt oder gar einsturzgefährdet ist. Ist sie unbenutzbar, weil der Untergrund nicht trägt, ist der Belag mangelhaft – so tadellos die Verlegearbeit sonst auch sein mag.

Verjährung von Folgeschäden

Der Mangelschaden betrifft das geschuldete Werk selbst, hier also den Terrassenbelag. Vom Mangelschaden abzugrenzen ist der sogenannte Mangelfolgeschaden. Dieser betrifft Schäden, die aufgrund des Mangels außerhalb des geschuldeten Werkes entstehen. Hier sind dies die Risse in Wänden und Decken, die Notsicherung samt Deckenstützen sowie auch der Wertverlust des Hauses. Wenn diese einer eigenen Verjährungsfrist unterliegen würden, käme die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend ab Kenntnis, in Betracht. Hierfür spricht, dass diese Schäden häufig erst Jahre nach der Bauleistung entstehen. Das OLG Naumburg sieht dies anders. Die Verjährung von Mängelansprüchen im Werkrecht ist in § 634a BGB abschließend geregelt. Erfasst sind Mangel schäden und Mangelfolgeschäden gleichermaßen. Beide Ansprüche verjähren bei Arbeiten an einem Bauwerk in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Wann sich der Schaden zeigt, ist unerheblich. Damit war der Prozess entschieden. Eine förmliche Abnahme hatte es nie gegeben, aber mit der Bezahlung der Rechnung war das Werk 2010 konkludent gebilligt und damit abgenommen. Ende 2015 lief mithin die Frist ab. Das Beweisverfahren von 2019 konnte daher keine laufende Verjährungsfrist mehr hemmen. Bei kleineren Aufträgen ohne förmliche Abnahme ist dies in der Praxis regelmäßig der Tag der Zahlung. Beim BGB-Vertrag sind es von da an fünf Jahre, bei wirksam vereinbarter VOB/B nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 sogar nur vier.

Ausweg über Verletzung von Hinweispflichten?

Nachdem das OLG dem Kläger deutlich machte, dass der Mangelfolgeanspruch verjährt ist, trug dieser eine Verletzung einer Hinweis- und Aufklärungspflicht vor, die er auf §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB stützte, und berief sich ergänzend auf ein Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 280 Abs.1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB). Für diese Ansprüche gelte die regelmäßige Verjährungsfrist. Gerechnet ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch das Privatgutachten von 2017 wäre sie erst Ende 2020 abgelaufen und durch das eingeleitete Beweisverfahren rechtzeitig gehemmt worden.

Auch diese Argumentation überzeugte das Gericht nicht. Die §§ 633 ff. BGB sind abschließend. Bezieht sich die verletzte Nebenpflicht auf Merkmale des Werkes, die Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein können, verdrängen sie konkurrierende Ansprüche. So lag es hier: Der unterlassene Hinweis betraf die drohende Funktionslosigkeit des Terrassenbodens, also einen Sachmangel. Daneben bestehen die Ansprüche nur bei Pflichten, die mit der Beschaffenheit nichts zu tun haben. Die Mehrlast ergab sich zudem noch nicht aus dem Angebot. Sie wurde erst erkennbar, als der alte Aufbau abgetragen war und damit zu spät für eine Pflichtverletzung bei Vertragsschluss.

Arglist trägt nur in seltenen Konstellationen

Als letzter Ausweg bleibt einem Geschädigten sodann noch die Regelung des § 634a Abs. 3 BGB. Hiernach kommt man zur Regelverjährung, wenn der Mangel durch den Auftragnehmer arglistig verschwiegen wurde. Arglistig verschweigt, wer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung anders disponiert hätte.

Für eine Arglist spricht, dass sich bei 110 kg Mehrlast je m² – so hatten es die Gutachter festgestellt – jedem mit Bauleistungen befassten Unternehmer erschließen müsse, dass die Statik betroffen sein könnte. Zumindest hätte er eine Überprüfung anregen müssen.

Dennoch verneint das OLG die Voraussetzungen für arglistiges Verschweigen. Arglist setze das Bewusstsein voraus, dass ein offenbarungspflichtiger Mangel vorliegt. Ein billigendes Inkaufnehmen genügt, Schädigungsabsicht ist nicht nötig.

Erkennt der Unternehmer die Erscheinung gar nicht als Mangel, fehlt allerdings dieses Bewusstsein. Genau daran scheiterte der Kläger in dem vom OLG Naumburg entschiedenen Fall. Dass der Betrieb die statische Relevanz der Mehrlast erkannt oder für wahrscheinlich gehalten hätte, ließ sich nicht belegen. Aufdrängen musste sie sich ihm auch nicht, denn auf der Terrasse hatte jahrelang ein Wintergarten gestanden, ohne dass etwas passiert war. Arglist bejaht hat der BGH demgegenüber, als ein Unternehmer eine gebotene Baugrunduntersuchung unterließ, obwohl er um deren Notwendigkeit wusste (Urteil vom 08.03.2012 – VII ZR 116/10). Fahrlässig übersehen ist mithin nicht arglistig verschwiegen.

Konsequenzen für die Praxis

Auftraggeber sollten sich das Abnahmedatum jedes Gewerks notieren, und zwar auch und gerade bei kleinen Aufträgen, bei denen eine Abnahme schnell in Vergessenheit gerät. Wer die Rechnung bezahlt, nimmt in aller Regel ab. Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte sorgfältig untersucht werden, ob es Anzeichen für Schäden gibt. In diesem Fall lohnt es sich, rechtzeitig die Verjährung zu hemmen.

Bemerkenswert bleibt, wie der Fall ausgeht. Der Betrieb verliert in der Sache und gewinnt trotzdem. Dass er auf die Statik hätte hinweisen müssen, hat der Senat ihm ausdrücklich vorgehalten. Geholfen hat ihm allein die Verjährung. Die Verjährung setzt sich hier gegenüber der Begründetheit des Vorwurfs durch. § 634a BGB fragt weder nach dem Gewicht des Versäumnisses noch danach, ob der Auftraggeber eine faire Chance hatte, den Schaden rechtzeitig zu bemerken. Es bleibt bei fünf Jahren ab Abnahme. Dies gilt für die Bauleistung ebenso wie für alles, was sie im Gebäude anrichtet.